新北市法制局不排除裁罰宏盛建設
契約陷阱
【陳世峰╱台北報導】民眾買預售屋要當心!《蘋果》接獲讀者投訴,2013年購買「宏盛新世界」第1期預售屋,交屋時竟被要求負擔興建期間的土增稅,翻閱合約書才發現,這項轉嫁條文竟藏在未經磋商的「個別磋商條款」最後一條,憤而聯合其他住戶提告。新北市府消保官對宏盛做法也搖頭,新北市法制局表示,不排除裁罰宏盛建設。
讀者向《蘋果》指出,2013年購入淡水「宏盛新世界」,當時購屋簽約流程倉促,而約定土增稅納稅義務移轉的條文,藏在建商準備好的「手寫複印版」個別磋商條款的最後一條,當時根本沒磋商,也不知情,算一算至少要幫建商繳4萬元土增稅,平白當冤大頭。
賣方負擔業界常規
對此,宏盛建設回應,消費者所提疑慮在合約內清楚載明,銷售時已向消費者清楚交代,並強調:「契約是在雙方合意才能簽定。」至於住戶提告,宏盛則表示,尊重司法判決。
不過新北市政府法制局主任消保官王治宇指出,根據多位消費者反映,宏盛建設人員於簽約前拿出大量影印手寫字跡的「個別磋商條款」,跟消費者說:「你不簽的話還有很多人排隊等著買。」且每人使用的影印文件內容都一樣,既不個別、又沒有實際磋商的過程,實質上就是違反規定、未給審閱期間且對消費者顯然不利的定型化契約條款,應屬無效。
王治宇也說,經律師、地政士及行政院消保處代表開會研商本案,一致認為業者所用之影印文件並非個別磋商條款,且土地增值稅由賣方負擔是業界常規,經估算,宏盛將土增稅繳納義務轉交至買方,至少可得利千萬元,不排除以必要措施對宏盛這份「個別磋商條款」開罰,遏阻歪風。
對建商具警惕效果
地政士公會名譽理事長王進祥說,預售屋土增稅若由買方負責並不公平,土增稅對建商具警惕效果,也就是若建商蓋愈久,稅金也愈多,一旦轉嫁由買方負責,「那等於是建商蓋愈久消費者死愈慘!」
民眾鄭先生認為,建商蓋房子期間又沒辦法住那塊地,若簽約時要我付土增稅絕對不願意。另有民眾認為,買賣合約內容複雜,如果沒充分時間詳閱或請教專業人士,很容易誤簽不公平的條款,建商不應該欺負不懂專業的老百姓。 ˊ
看到這裡,我也醉了,這種合約也簽得下去,投資有賺有賠詳情請洽不動產合約書,很多時候魔鬼藏在細節裡,合約看仔細是基本,買賣房屋一些注意事項,在此MARSH來為大家解說一下。
(一) 買方簽約時應注意事項
土地增值稅:
(1)土地增值稅定義:土地增值稅是地方稅(交易稅),通常都是要到地籍所在之地政機關辦理,而土地增值稅的定義,提供大家方便試算的網站,輸入基本的數值即可,財務部線上稅務計算,
稅額計算公式:
查定稅額=土地漲價總數額 X 稅率-累進差額
應納稅額=查定稅額-(查定稅額 X 減徵比率)-准予抵繳之增繳地價稅額
應徵稅額計算公式: 漲價倍數=土地漲價總數額 / 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原地價
自用住宅用地預估稅額=土地漲價總數額×稅率(10%)
一般土地:按漲價倍數分3級稅率累進課徵。其計算公式如下:
土地增值稅應徵稅額之計算公式 | |
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稅級別 | 計算公式 |
第一級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】×稅率(20%) |
第二級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分 之二百者】×【稅率(30%) -[(30%-20%)×減徵率]】-累進差額 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A) 註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,A為0.10 持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,A為0.08 持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,A為0.07 持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,A為0.06 |
第三級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之二百以上者】× 【稅率(40%)-[(40%-20%)×減徵 率]】-累進差額(按臺灣地區 消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B) 註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,B為0.30 持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,B為0.24 持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,B為0.21 持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,B為0.18 |
※ 這些都是相當中藥的基本資訊,建議可以試著先了解。
※ 另外也要多注意,土地增值稅自用住宅稅率、和一般稅率相差很大,需要各位多注意。
(2) 事先查核賣方貸款金額
賣方的不動產有房屋貸款時,最好能親自去銀行詢問賣方貸款銀行查證借款人的貸款餘額,借款人是否還款正常、是否有多屋貸款的問題(另外的信用卡或現金卡等)。
(3) 準備簽約款:
簽約款一項都沒有標準,不管分幾個階段,只要有共識即可,一般而言如果賣方沒有房貸,試算出的土增稅額也不高,買方可以多付些,但若賣方房屋貸款金額很高,土增稅金額也不低,保守一點好了。
(4) 簽約前申請謄本
簽約前謄本:簽約前可以清代書上網查詢或是到地政機關申請土地及建物謄本,確認賣方產權有沒有問題,萬一謄本記載有其他共有人,或者設定其他抵押權,在簽約前先做好確認不動產的產權問題,絕對不吃虧。
(5) 事先審閱契約的內容
如果是不常接觸契約的首購族,對於許多契約書所記載的內容,大概都感到很陌生,因此在簽約前,事先取得契約書並且請專業人士協助確認,才不會像上述新聞一樣,不小心就當了冤大頭了。
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