Marsh 房產筆記

新北市法制局不排除裁罰宏盛建設
契約陷阱
【陳世峰╱台北報導】民眾買預售屋要當心！《蘋果》接獲讀者投訴，2013年購買「宏盛新世界」第1期預售屋，交屋時竟被要求負擔興建期間的土增稅，翻閱合約書才發現，這項轉嫁條文竟藏在未經磋商的「個別磋商條款」最後一條，憤而聯合其他住戶提告。新北市府消保官對宏盛做法也搖頭，新北市法制局表示，不排除裁罰宏盛建設。

讀者向《蘋果》指出，2013年購入淡水「宏盛新世界」，當時購屋簽約流程倉促，而約定土增稅納稅義務移轉的條文，藏在建商準備好的「手寫複印版」個別磋商條款的最後一條，當時根本沒磋商，也不知情，算一算至少要幫建商繳4萬元土增稅，平白當冤大頭。 

賣方負擔業界常規

對此，宏盛建設回應，消費者所提疑慮在合約內清楚載明，銷售時已向消費者清楚交代，並強調：「契約是在雙方合意才能簽定。」至於住戶提告，宏盛則表示，尊重司法判決。
不過新北市政府法制局主任消保官王治宇指出，根據多位消費者反映，宏盛建設人員於簽約前拿出大量影印手寫字跡的「個別磋商條款」，跟消費者說：「你不簽的話還有很多人排隊等著買。」且每人使用的影印文件內容都一樣，既不個別、又沒有實際磋商的過程，實質上就是違反規定、未給審閱期間且對消費者顯然不利的定型化契約條款，應屬無效。
王治宇也說，經律師、地政士及行政院消保處代表開會研商本案，一致認為業者所用之影印文件並非個別磋商條款，且土地增值稅由賣方負擔是業界常規，經估算，宏盛將土增稅繳納義務轉交至買方，至少可得利千萬元，不排除以必要措施對宏盛這份「個別磋商條款」開罰，遏阻歪風。 

對建商具警惕效果

地政士公會名譽理事長王進祥說，預售屋土增稅若由買方負責並不公平，土增稅對建商具警惕效果，也就是若建商蓋愈久，稅金也愈多，一旦轉嫁由買方負責，「那等於是建商蓋愈久消費者死愈慘！」
民眾鄭先生認為，建商蓋房子期間又沒辦法住那塊地，若簽約時要我付土增稅絕對不願意。另有民眾認為，買賣合約內容複雜，如果沒充分時間詳閱或請教專業人士，很容易誤簽不公平的條款，建商不應該欺負不懂專業的老百姓。  ˊ

看到這裡，我也醉了，這種合約也簽得下去，投資有賺有賠詳情請洽不動產合約書，很多時候魔鬼藏在細節裡，合約看仔細是基本，買賣房屋一些注意事項，在此MARSH來為大家解說一下。

(一) 買方簽約時應注意事項

土地增值稅：
(1)土地增值稅定義：土地增值稅是地方稅(交易稅)，通常都是要到地籍所在之地政機關辦理，而土地增值稅的定義，提供大家方便試算的網站，輸入基本的數值即可，財務部線上稅務計算，

稅額計算公式：

查定稅額=土地漲價總數額 X 稅率-累進差額

應納稅額=查定稅額-(查定稅額 X 減徵比率)-准予抵繳之增繳地價稅額

應徵稅額計算公式： 漲價倍數=土地漲價總數額 / 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原地價

自用住宅用地預估稅額=土地漲價總數額×稅率（10％）

一般土地：按漲價倍數分3級稅率累進課徵。其計算公式如下：

※ 這些都是相當中藥的基本資訊，建議可以試著先了解。

※ 另外也要多注意，土地增值稅自用住宅稅率、和一般稅率相差很大，需要各位多注意。

(2) 事先查核賣方貸款金額
賣方的不動產有房屋貸款時，最好能親自去銀行詢問賣方貸款銀行查證借款人的貸款餘額，借款人是否還款正常、是否有多屋貸款的問題(另外的信用卡或現金卡等)。

(3) 準備簽約款：
簽約款一項都沒有標準，不管分幾個階段，只要有共識即可，一般而言如果賣方沒有房貸，試算出的土增稅額也不高，買方可以多付些，但若賣方房屋貸款金額很高，土增稅金額也不低，保守一點好了。

(4) 簽約前申請謄本
簽約前謄本：簽約前可以清代書上網查詢或是到地政機關申請土地及建物謄本，確認賣方產權有沒有問題，萬一謄本記載有其他共有人，或者設定其他抵押權，在簽約前先做好確認不動產的產權問題，絕對不吃虧。

(5) 事先審閱契約的內容
如果是不常接觸契約的首購族，對於許多契約書所記載的內容，大概都感到很陌生，因此在簽約前，事先取得契約書並且請專業人士協助確認，才不會像上述新聞一樣，不小心就當了冤大頭了。